locazione – Avvocato Silvia De Rosa

RIAPERTURA DOPO LA PAUSA ESTIVA

Postato il 19 agosto 202026 gennaio 2021 di avvsilviaderosa in famiglia, locazione, proprietà intellettuale, Senza categoria

PUNTO LOCAZIONI – Il recesso del locatore

Postato il 16 giugno 2020 di avvsilviaderosa in locazione, Senza categoria

Quand’è che il locatore (proprietario) può recedere dal contratto di locazione?

La possibilità di recedere prima della scadenza contrattuale, è fortemente limitata per il locatore.

Egli infatti ha la possibilità di recere prima della scadenza solo in specifici casi determinati dalla legge.

E’ facoltà del locatore recedere ALLA PRIMA SCADENZA nei seguenti casi:

– quando il locatore intende destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio (ovvero del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il 2° grado);

– quando il locatore intende destinare l’immobile all’esercizio di attività dirette a perseguire finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali culturali o di culto (il locatore deve essere persona giuridica società o ente pubblico e deve offrire al conduttore altro immobile idoneo di cui abbia piena disponibilità);

– quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune;

– quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito (o deve esserne assicurata la stabilità) e la permanenza del conduttore è di ostacolo allo svolgimento di questi lavori, ovvero quando l’immobile si trova in uno stabile per cui è prevista l’integrale ristrutturazione, demolizione o trasformazione e si rende quindi necessario, per ragioni tecniche, lo sgombero dell’immobile stesso;

– quando il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo e non vi è stata alcuna successione nel contratto;

– quando il locatore intende vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo tranne quello adibito a propria abitazione (in tal caso, comunque, il conduttore ha diritto di prelazione).

Non solo, il proprietario-locatore può altresì dare disdetta per finita locazione con almeno 6 mesi di anticipo sulla scadenza del contratto (tale termine può variare in base alle disposizioni contrattuali).

L’articolo ha carattere unicamente informativo, non potendosi considerare la soluzione di un caso concreto. Per tale ragione si resta a completa disposizione per approfondimenti o specifiche richieste.

PUNTO LOCAZIONI: obblighi del locatore

Postato il 9 giugno 20209 giugno 2020 di avvsilviaderosa in locazione, Senza categoria

Il proprietario dell’appartamento concesso in locazione ha obblighi nei confronti del conduttore?

Il codice civile stabilisce in capo al locatore tre obbligazioni principali:

La consegna del bene
la conservazione delle caratteristiche del bene che lo rendono utilizzabile per l’uso concordato
la garanzia del pacifico godimento per il periodo di tempo concordato.

Cosa succede se sono necessari interventi di particolare rilievo sul bene?

Il locatore deve garantire che il bene concesso in locazione sia utilizzabile per le finalità stabile dal contratto. Per tale ragione, tutte le riparazioni e gli interventi necessari sul bene che riguardano la straordinaria manutenzione sono in capo al proprietario di casa.

Rientrano negli interventi di straordinaria manutenzione tutti quei lavori che, ad esempio, riguardano l’impiantistica dell’immobile, gli infissi e le opere strutturali.

In merito all’impianto di riscaldamento spetta al proprietario l’eventuale sostituzione del boiler o della caldaia, quando il guasto non sia dovuto alla mancata manutenzione ordinaria (che grava sul conduttore).

COME COMPORTARSI IN CASO DI NECESSARIE OPERE DI STRAORDIANRIA MANUTENZIONE?

Il conduttore, resosi conto della necessità dell’intervento deve avvisare il locatore. Qualora l’intervento sia urgente, potrà intervenire tempestivamente, sempre avvisando la proprietà. In quest’ultimo caso, le spese sostenute per l’intervento d’urgenza, dovranno essere restituite da parte del locatore.

Qualora gli interventi urgenti dovessero comportare una impossibilità di godimento della cosa locata per un periodo superiore a 20 giorni ( 1/6 della durata totale della locazione, il conduttore avrà diritto alla riduzione del canone.

Inoltre, se le riparazioni rendono inabitabile l’immobile, il conduttore può ottenere lo scioglimento del contratto (art. 1584 c. 2 c.c.).

PUNTO LOCAZIONI – Sfratti e Covid19

Postato il 26 Maggio 202021 Maggio 2020 di avvsilviaderosa in locazione, Senza categoria

Con la conversione in legge del decreto Cura Italia, avvenuta lo scorso 24 aprile, sono state prorogate alcune misure per far fronte alla crisi che sta attraversando il paese.

Nello specifico, oltre alla possibilità di sospendere il pagamento del muto, in merito alle locazioni, la legge di conversione ha sospeso gli sfratti, sia abitativi che non abitativi, sino al 1° settembre 2020 (misura inizialmente prevista sino al 30 giugno).

La legge di conversione del Decreto Cura Italia prevede che i provvedimenti di rilascio immobile (sfratti) non possano essere eseguiti sino alla data del 1° settembre 2020. Ciò significa che, anche se la procedura è pendente, non può essere eseguita dall’ufficiale giudiziario sino a tale data.

Per quanto invece riguarda le modalità per ottenere tale sospensione, si fa presente che è necessario un ricorso avanti al Tribunale del luogo in cui l’immobile è collocato e deve ad esso essere allegata la documentazione necessaria ad attestare la situazione di difficoltà dovuta alla situazione emergenziale, nonché il reddito familiare. Tutto ciò in quanto la domanda di proroga deve essere giustificata.

È quindi evidente che non si tratta di una misura che verrà applicata automaticamente a tutte le procedure in essere, ma dovrà essere la parte conduttrice a avanzare la richiesta qualora sia concretamente in difficoltà economica.

PUNTO LOCAZIONI – Ripartizione spese condominiali

Postato il 19 Maggio 202018 Maggio 2020 di avvsilviaderosa in locazione, Senza categoria

COME SI RIPARTISCONO LE SPESE CONDOMINIALI NEL CASO SIA PRESENTE UNA LOCAZIONE?

Prima di tutto deve essere considerato l’articolo 1576 c.c.: “Il locatore (proprietario dell’immobile) deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore (inquilino).

Per iniziare a comprendere a chi spetta il pagamento di una spesa, si deve comprendere che tipo di intervento debba essere fatto.

Già a una prima lettura dell’articolo sopra detto emerge che le spese di piccola manutenzione, anche configurabili come manutenzione ordinaria, siano a carico del conduttore. In questa categoria di interventi si deve certamente inserire tutto quello che riguarda, a livello condominiale e in base ai millesimi dell’appartamento, ad esempio, la pulizia e la manutenzione ordinaria dell’ascensore, nonché tutte le spese relative alle utenze condominiali (anche di riscaldamento qualora l’impianto sia centralizzato), sempre pro quota. Non solo, il conduttore si dovrà fare carico della propria quota di tutti i servizi comuni, tra cui lo spurgo dei pozzi neri o i servizi di giardinaggio.

Invece, se tra i servizi condominiali ci fosse quello di portineria, a carico del locatore è il 90% di tale spesa.

Il proprietario dell’immobile, invece, si dovrà fare carico di tutte le spese di straordinaria amministrazione. Per comprendere meglio cosa si intenda, si pensi, ad esempio, a interventi all’ascensore o all’impianto di riscaldamento centralizzato o alla fognatura o, ancora, a tutti gli interventi strutturali all’immobile relativo alle parti comuni (a titolo esemplificativo si pensi al tetto o al rifacimento delle facciate.

Per cercare di risolvere l’annosa questione sull’imputazione delle spese condominiali tra proprietario e inquilino sono state realizzate apposite tabelle che identificano chi debba farsi carico della precisa spesa.

Resta il fatto che il proprietario dell’immobile è il responsabile nei confronti del condominio. Ciò significa che qualora il conduttore (inquilino) non dovesse provvedere alla quota di propria spettanza delle spese condominiali, sarà il locatore a dover rispondere e procedere con il pagamento.

Sarà poi possibile per il locatore rivalersi sul conduttore; qualora il conduttore, nonostante la richiesta di pagamento, non dovesse provvedere al saldo, questa potrà essere una motivazione per risoluzione del contratto di locazione e per procedere con richiesta di emissione di decreto ingiuntivo presso il Tribunale competente.

PUNTO LOCAZIONI – Locazioni commerciali e Covid19

Postato il 12 Maggio 202010 Maggio 2020 di avvsilviaderosa in locazione, Senza categoria

All’interno del decreto legge c.d. Cura Italia (D.L. 18/2020), l’articolo 65 ha disposto per i soggetti esercenti attività di impresa, costretti a non esercitare a causa dell’emergenza Covid19, un credito di imposta pari al 65% dell’ammontare del canone di locazione del mese di marzo 2020. Non si tratta quindi di una possibilità non effettuare il pagamento, ma che a seguito di detto pagamento verrà applicata un’agevolazione in sede di imposte.

Gli immobili interessati a tale misura sono quelli catastalmente riconosciuti come negozi e botteghe (C1). Purtroppo tale aiuto non può essere applicato ad altre categorie di immobili come ad esempio uffici e magazzini.

Il presupposto fondamentale è l’aver corrisposto il canone di locazione, essendo tale norma un aiuto per coloro che hanno sostenuto la spesa senza poter usufruire dell’immobile per la propria attività.

Vi è però un’altra norma importante, con portata assolutamente generale, che potrà essere richiamata al fine di trovare soluzione al mancato adempimento del pagamento del canone di locazione a causa della chiusura delle attività a causa dell’emergenza Covid19.

Tale norma è rappresentata dall’art. 91 del D.L. “Cura Italia”, che prevede: “il rispetto delle misure di contenimento [del Covid19] è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”.

Anche in questo caso non si tratta di una disposizione direttamente applicabile e che pertanto esonera dal pagamento dei canoni di locazione.

Per comprendere se la normativa possa essere applicata al caso concreto, contatta lo studio!

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PUNTO LOCAZIONI – Recupero canoni non pagati

Postato il 5 Maggio 202012 Maggio 2020 di avvsilviaderosa in locazione, Senza categoria

Qualora i canoni di locazione non fossero stato corrisposti, a prescindere dalla scelta di operare uno sfratto per morosità (trattato nell’approfondimento della settimana scorsa), è possibile agire con ricorso per decreto ingiuntivo.
COME FUNZIONA?
Il locatore, assistito da un proprio legale, può presentare al Tribunale competente un ricorso per decreto ingiuntivo, tramite cui (se accolto) il Giudice ingiunge il pagamento della somma dovuta.
Tale decreto sarà provvisoriamente esecutivo per legge (art. 664 c.p.c.) e pertanto, assieme al decreto potrà essere notificato il precetto, atto con cui si intima il pagamento entro 10 giorni dalla ricezione dell’atto.
Qualora il pagamento non avvenisse, il creditore (in questo caso il locatario) potrà agire per il recupero forzoso del credito.
E IL DEBITORE?
Qualora il debitore non ritenesse di dovere gli importi richiesti, a prescindere dalla provvisoria esecutività, potrà proporre opposizione al decreto ingiuntivo notificato

PUNTO LOCAZIONI – Sfratto per morosità in locazioni ad uso abitativo

Postato il 28 aprile 202012 Maggio 2020 di avvsilviaderosa in locazione, Senza categoria

Lo #sfratto per morosità nelle locazioni ad uso abitativo è un procedimento giudiziale che consente al locatore di ottenere il rilascio, e quindi poter rientrare nel possesso, dell’immobile quando il conduttore non corrisponde il canone di locazione concordato contrattualmente.
Lo sfratto per morosità è un procedimento speciale e quindi tendenzialmente più rapido rispetto al rito ordinario.
I presupposti essenziali affinchè possa essere attivato il procedimento sono:
• Regolare contratto di locazione registrato;
• Mancato pagamento del canone di locazione
Il mancato #pagamento viene inteso dalla legge sull’equo canone (l. 392/1978) in una mensilità, trascorsi 20 giorni dalla scadenza prevista, o quando l’importo impagato degli oneri #accessori (es. spese condominiali) è pari all’importo di due mensilità del canone di locazione, importo impagato alla scadenza prevista.
Qualora si presentano le condizioni sopra elencate, il locatore può inviare una lettera raccomandata di diffida ad adempiere, ponendo in #mora il conduttore.
Decorso il termine indicato in diffida, qualora il conduttore non provvedesse all’adempimento, il locatore, assistito da un avvocato, potrà agire con atto di #intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida. Potrà anche prevedere già la richiesta di ingiunzione per il pagamento dei canoni e/o degli accessori scaduti.
All’udienza fissata il conduttore può decidere di presentarsi o non presentarsi.
Nel momento in cui il conduttore non dovesse presentarsi, verificati tutti gli adempimenti, il giudice #convaliderà lo sfratto per morosità e nell’ordinanza prevederà un termine per il rilascio spontaneo dell’immobile. L’ordinanza dovrà essere notificata al conduttore.
Qualora, invece il conduttore dovesse presentarsi in udienza posso realizzarsi almeno quattro situazioni.
La prima è che il conduttore si presenti in udienza, non si opponga alla convalida e di conseguenza il giudice procederà come nel caso già visto.
La seconda possibilità per il conduttore è di presentarsi in udienza e saldare il dovuto. La proceduta così termina.
In terzo luogo il conduttore potrebbe presentarsi e chiedere al #Giudice un #termine di grazia (che non può essere superiore a 90 giorni) per saldare il dovuto. Se non viene corrisposto l’importo entro il termine, all’udienza successiva il giudice convaliderà lo sfratto.
Infine, il conduttore potrà presentarsi in udienza e #opporsi alla convalida. In questo caso il rito verrà convertito in ordinario e seguirà le norme per tale procedimento.

PUNTO LOCAZIONI – Il contratto ad uso abitativo transitorio

Postato il 21 aprile 202012 Maggio 2020 di avvsilviaderosa in locazione, Senza categoria

Il contratto di #locazione a #transitorio è un tipo di #contratto di locazione per gli #immobili ad uso abitativo che viene stipulato per esigenze temporanee e non turistiche.
Attraverso tale contratto il #locatore concede il diritto di godimento di un immobile destinato ad abitazione al conduttore, per un limitato #periodo di #tempo e per un’esigenza transitoria ben identificata, verso il corrispettivo di un #canone concordato.
Il contratto #transitorio, proprio perché destinato a soddisfare un’esigenza temporanea ben identificata, può avere una durata minima di 1 mese e massima di 18 mesi.
Nella redazione del contratto di locazione transitorio è importante porre rilievo sull’esigenza transitoria che si deve soddisfare, facendone espressamente riferimento all’interno del contratto. Tale esigenza deve essere documentalmente provata e allegata al contratto. Qualora non venisse rappresentata e documentata la necessità transitoria, il contratto viene automaticamente assoggettato alla disciplina ordinaria dei #contratti con durata 4+4 anni.
In merito alla cessazione del contratto di locazione transitorio non è necessario dare #disdetta, in quanto il contratto terminerà alla data prestabilita.
Se invece le esigenze transitorie dovessero perdurare, il conduttore dovrà comunicare la circostanza al locatore e quindi si procederà con un #rinnovo del contratto ad uso transitorio.
Qualora invece si richieda un rinnovo senza documentare il perpetuarsi dell’esigenza transitoria, il contratto si verrà rinnovato come contratto ordinario con durata 4+4.